Keuringen en onderhoudsplicht voor verhuurders: wat moet en wat is verstandig
Rookmelders, cv-ketel, lift, legionella en gebreken: welke plichten heb je als verhuurder, welke termijnen gelden en hoe houd je het bij?
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen.
Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor een veilige en goed onderhouden woning. Sommige dingen staan precies in de wet, andere zijn vooral verstandig. In dit artikel lees je welke onderhoudsplicht je hebt, welke keuringen gelden en hoe je voorkomt dat je een termijn mist.
De onderhoudsplicht in de wet
De basis staat in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens artikel 7:206 moet je als verhuurder gebreken verhelpen als de huurder daarom vraagt. Dat hoeft niet als het onmogelijk is of als de kosten in redelijkheid niet van je kunnen worden gevraagd. Kleine herstellingen zijn voor de huurder (artikel 7:217). Welke klussen daaronder vallen, staat in het Besluit kleine herstellingen.
De Rijksoverheid vat het zo samen: groot onderhoud is voor de verhuurder, bijvoorbeeld buitenschilderwerk en een nieuwe cv-ketel. De huurder doet het dagelijks onderhoud, zoals een nieuwe wc-bril of een kraanleertje.
Gebreken en de Huurcommissie
Meldt een huurder een gebrek, dan heb je volgens de Huurcommissie zes weken om het te verhelpen. Lukt dat niet, dan kan de huurder een verzoek indienen. De Huurcommissie kan dan een tijdelijke huurverlaging geven op de kale huur. Die kan ingaan tot zes maanden voor het verzoek. Bij een contract in de vrije sector dat op of na 1 juli 2024 is gesloten, geeft de Huurcommissie alleen een advies, en alleen als jullie dat allebei schriftelijk hebben afgesproken.
Keuringen op een rij
| Onderdeel | Wat geldt |
|---|---|
| Rookmelders | Sinds 1 juli 2022 verplicht in elke woning, op elke verdieping met een woonkamer, slaapkamer of keuken. Bij huur zorgt de verhuurder ervoor. |
| Cv-ketel en gas | Alleen een CO-vrij gecertificeerd bedrijf mag eraan werken. Advies: minstens 1 keer per 2 jaar laten controleren. |
| Gemeenschappelijke rookgasafvoer | Verhuurder of VvE laat een gecertificeerd bedrijf de afvoer en luchttoevoer controleren en bewaart een gedateerd bewijs. |
| Lift | Laten onderhouden en elke anderhalf jaar laten keuren door een aangewezen keuringsinstantie. |
| Legionella | Strenge plichten voor prioritaire locaties zoals ziekenhuizen en hotels. Andere eigenaren van een collectieve installatie hebben een zorgplicht. |
Rookmelders
Sinds 1 juli 2022 is het verplicht om in iedere woning rookmelders te hebben. Er moet een rookmelder hangen op iedere verdieping met een woonkamer, slaapkamer of keuken. Bij een huurwoning zorgt de verhuurder daarvoor. Bij een VvE plaatst de eigenaar de melders in de eigen woning; de plicht geldt niet voor gemeenschappelijke ruimten zoals het trappenhuis.
Cv-ketel en koolmonoxide
Sinds 1 april 2023 mogen alleen gecertificeerde bedrijven werken aan gasverbrandingsinstallaties. Ze staan in het Register Gasverbrandingsinstallaties. De gemeente handhaaft. De Rijksoverheid adviseert om een gasverbrandingsinstallatie minstens 1 keer per 2 jaar te laten controleren door een CO-vrij gecertificeerd bedrijf. In een complex met alleen huurwoningen ben je als verhuurder verantwoordelijk voor de gezamenlijke rookgasafvoer en de luchttoevoer.
Liften
Volgens de Nederlandse Arbeidsinspectie moet de eigenaar de lift laten onderhouden en elke anderhalf jaar laten keuren. Zet die datum vast in je agenda: een gemiste keuring merk je pas als er een probleem is.
Legionella
De Inspectie Leefomgeving en Transport houdt toezicht op prioritaire locaties, zoals ziekenhuizen, zorginstellingen, hotels en campings. Welke locaties dat zijn, staat in artikel 35 van het Drinkwaterbesluit. Andere eigenaren van een collectieve drinkwaterinstallatie moeten voldoen aan de zorgplicht. Heb je een gebouw met een gezamenlijke warmwaterinstallatie, laat dan uitzoeken wat dat voor jou betekent.
Elektra
Een periodieke controle van de elektrische installatie is verstandig, zeker in oudere panden. Bij het splitsen van een pand in Amsterdam vraagt de gemeente bijvoorbeeld een keuringsrapport voor elektra volgens NEN 1010 en voor gas volgens NEN 1078.
Oplevering: leg de staat vast
Bij de start en het einde van de huur is een goed rapport veel waard. Volgens artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek levert de huurder de woning op in de staat die in een beschrijving staat, als jullie die samen hebben gemaakt. Is er geen beschrijving, dan wordt vermoed dat de huurder de woning heeft gekregen in de staat waarin die aan het einde van de huur is. Maak dus bij de start een beschrijving met foto's en laat de huurder tekenen.
Vuistregel: wat niet in een agenda staat, wordt niet gekeurd. Zet elke keuring met de volgende datum in één overzicht per pand, en bewaar het bewijs bij het dossier.
Stappenplan
- Maak per pand een lijst van installaties: cv-ketels, rookmelders, lift, gezamenlijke afvoer, warmwater.
- Zet per installatie de laatste keuring en de volgende datum op een rij.
- Kies vaste, gecertificeerde bedrijven.
- Bewaar rapporten en bewijzen bij het dossier van het pand.
- Maak bij elke nieuwe huurder een opleverrapport met foto's.
- Reageer op een melding van een gebrek binnen de termijn van zes weken.
Hoe Blokscout helpt
De Beheer-module heeft een keuringsagenda met herinneringen voor cv-ketel, elektra, brandmelders, lift en legionella. Huurders melden gebreken met foto's via het huurdersportaal, en jij zet de klus uit bij een vakman via een link. Opleverrapporten bij in- en uitchecken maak je op je telefoon. Probeer het 14 dagen gratis.