Pand of appartementsrecht? Waarom een gebouw niet altijd één aankoop is
Een gebouw is een bouwkundige eenheid. Wat je kunt kopen is een juridische eenheid. Wie dat verschil mist, belt de verkeerde eigenaar.
Voor een belegger die complete panden zoekt, is dit het belangrijkste onderscheid in het Nederlandse vastgoedrecht. Er zijn drie lagen die vaak door elkaar worden gehaald.
1. Het pand (BAG)
In de BAG is een pand de kleinste bouwkundige eenheid: een gebouw met eigen fundering en dak. Een pand bevat een of meer verblijfsobjecten, zoals woningen en winkels, elk met een eigen adres, oppervlakte en gebruiksdoel.
2. Het perceel en de appartementsrechten (Kadaster)
Het Kadaster registreert eigendom per perceel. Is een gebouw gesplitst via een splitsingsakte, dan ontstaan appartementsrechten: elk recht geeft het exclusieve gebruik van een deel (bijvoorbeeld de tweede verdieping) plus een aandeel in het geheel. De eigenaars vormen samen een Vereniging van Eigenaars (VvE).
3. De positie die je kunt kopen
| Situatie | Wat je kunt kopen |
|---|---|
| Ongesplitst pand, één eigenaar | Het hele pand in één transactie |
| Gesplitst, alle rechten bij één eigenaar | Alle rechten samen, wel met VvE-structuur |
| Gesplitst, meerdere eigenaren | Alleen losse rechten, of een lang traject met iedere eigenaar |
Waarom dit telt voor acquisitie
Een gebouw met twaalf woningen lijkt interessant, maar als die twaalf woningen bij twaalf eigenaren horen, is het geen beleggingspand meer, maar twaalf losse verkopen. Andersom kan één belegger verspreid over de stad rechten bezitten die samen een mooie portefeuille vormen.
Blokscout houdt daarom drie dingen apart bij: het gebouw uit de BAG, de juridische structuur (gesplitst of niet) en welke eigenaar welk deel bezit. De score van een pand gaat pas echt omhoog als vaststaat dat één partij het geheel in handen heeft.