Een pand splitsen in appartementsrechten in Amsterdam: vergunning, kosten en stappen

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen.

Wil je woningen in een gebouw los kunnen verkopen, dan moet het eigendom eerst gesplitst zijn in appartementsrechten. In Amsterdam is daarvoor vaak een splitsingsvergunning nodig. De regels zijn streng, zeker bij huurwoningen. In dit artikel lees je wanneer je een vergunning nodig hebt, wat je aanlevert, wat het kost en wat het betekent voor de huurders.

Wat splitsen in appartementsrechten is

Bij splitsing in appartementsrechten wordt de koper van een appartementsrecht mede-eigenaar van het hele gebouw, met een eigen gebruiksrecht voor zijn deel. De notaris legt de splitsing vast in een akte van splitsing. Daarin krijgt elk appartementsrecht een eigen kadastraal nummer en staan de breukdelen. Die bepalen hoeveel zeggenschap elke eigenaar heeft en hoeveel hij bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten. Door de splitsing ontstaat een vereniging van eigenaren (VvE). Elke koper wordt automatisch lid.

Wanneer je een splitsingsvergunning nodig hebt

Volgens de gemeente Amsterdam heb je een splitsingsvergunning nodig als het gebouw aan alle drie deze voorwaarden voldoet:

• het is gebouwd vóór 1940;
• het bevat woonruimte;
• het staat binnen het gebied dat op de kaart van de gemeente is aangegeven.

Let op het maximum voor particuliere sociale huurwoningen. Het gaat om huurwoningen tot en met 143 punten volgens het woningwaarderingsstelsel zoals dat geldt per 1 januari 2025. In de meeste gebieden is dat maximum bereikt. Alleen in de stadsdelen Oost en West kun je soms nog een splitsingsvergunning krijgen. Voor huurwoningen vanaf 144 punten geldt geen maximum.

Wat je moet aanleveren

De gemeente vraagt bij de aanvraag onder meer:

1. Tekeningen: plattegronden van elke verdieping, doorsneden, gevelaanzichten en details over geluidwering en brandveiligheid.
2. Een situatietekening op de officiële kaarten van de gemeente.
3. Een splitsingsplan op minimaal schaal 1:100.
4. Een bouwkundig rapport volgens NTA 8060:2021, niet ouder dan 18 maanden.
5. Een puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel per woonruimte, van de huidige situatie.
6. Een funderingsrapport dat laat zien dat de fundering de eerste 25 jaar geen onderhoud nodig heeft, niet ouder dan 18 maanden.
7. Keuringsrapporten voor gas (NEN 1078) en elektra (NEN 1010), niet ouder dan 18 maanden.
8. Een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bedrijf.
9. Een ondertekende verklaring dat je meedoet aan de Gedragscode splitsen Amsterdam.

Voldoet het gebouw nog niet aan de kwaliteitseisen, dan beschrijf je in het bouwkundig rapport welke aanpassingen je gaat doen.

Kosten

Een splitsingsvergunning kost € 5.287,50 voor één pand. Voor elk volgend aangrenzend pand betaal je € 3.382,80. Je betaalt voor het behandelen van de aanvraag, dus ook als je de vergunning niet krijgt. Reken daarnaast op kosten voor de rapporten, de notaris en eventuele verbouwing.

Doorlooptijd en geldigheid

De gemeente beslist binnen 8 weken. Soms hoort er een Bibob-toets bij de aanvraag. De vergunning is 1 jaar geldig. Binnen dat jaar laat je de splitsing door een notaris inschrijven bij het Kadaster. Pas dan is de splitsing echt. De splitsingsakte en de tekening kun je later bij het Kadaster opvragen.

Andere vergunningen en erfpacht

De splitsingsvergunning gaat alleen over het eigendom. Wil je van één woning meerdere zelfstandige woningen maken, dan heb je ook een vergunning voor woningvorming nodig, en vaak een omgevingsvergunning voor bouwen. Staat de grond in erfpacht, dan moet ook de erfpacht worden gesplitst.

Splitsen met huurders in het pand

Huurders blijven gewoon huren. Het huurcontract blijft bestaan en de huurder houdt huurbescherming. Verkoop je na de splitsing een verhuurde woning, dan neemt de koper alle rechten en plichten uit het huurcontract over.

• Je moet de huurders zelf informeren dat je wilt splitsen. Het stadsdeel stuurt ze ook een brief zodra er een complete aanvraag ligt.
• Een bouwinspecteur van het stadsdeel komt het gebouw bekijken.
• De huurder moet je de ruimte geven om werkzaamheden te doen. Jij informeert op tijd en beperkt overlast. Normaal heb je maximaal 1 jaar voor de werkzaamheden.
• Je mag de huurder voorstellen om vrijwillig te vertrekken, bijvoorbeeld met een koopaanbod, een andere woning of een vergoeding. De huurder hoeft daar niet op in te gaan.
• Bij de vergunning let de gemeente erop of je de gedragscode naleeft.

Bezwaar na de beslissing

Besluiten over splitsingsvergunningen worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. Een voorbeeld is de vergunning voor de Domselaerstraat 53-H in stadsdeel Oost, voor het splitsen in 4 appartementsrechten. Belanghebbenden kunnen binnen 6 weken bezwaar maken, gerekend vanaf de dag nadat het besluit naar de aanvrager is gestuurd. Een bezwaar schort het besluit niet op.

Vuistregel: laat eerst per woning een puntentelling maken, voordat je een aankoop doorrekent. Liggen woningen op 143 punten of lager, dan is splitsen in de meeste stadsdelen niet meer mogelijk.

Stappenplan

1. Check bouwjaar, ligging op de kaart en of er woonruimte in zit.
2. Maak per woning een puntentelling.
3. Laat bouwkundig, fundering, gas, elektra en asbest onderzoeken.
4. Informeer de huurders en teken de gedragscode.
5. Dien de aanvraag in en betaal de leges.
6. Voer de werkzaamheden uit.
7. Laat binnen 1 jaar de akte inschrijven bij het Kadaster.

Hoe Blokscout helpt

In de Acquisitie-module van Blokscout zie je voor panden in Amsterdam of ze al gesplitst zijn in appartementsrechten, op basis van open Kadaster-data. Je ziet ook splitsingsvergunningen uit officiële bekendmakingen bij het pand. Zo weet je vooraf of een gebouw nog ongesplitst is en hoeveel Kadaster-opvragingen je nodig hebt om de eigenaar te kennen. Probeer het 14 dagen gratis.