Wet betaalbare huur en het WWS in 2026: wat verhuurders moeten weten
Welke huurgrenzen gelden in 2026, wanneer valt een woning onder middenhuur en wat moet je als verhuurder vastleggen? Een praktisch overzicht met de officiële bronnen.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen.
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Daarmee is het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntenstelsel voor huurwoningen, dwingend geworden. Je mag niet meer huur vragen dan de punten van de woning toestaan, tenzij de woning in de vrije sector valt. In dit artikel lees je welke grenzen in 2026 gelden, wat je moet vastleggen en wat er nog verandert.
De grenzen in 2026
De huurprijsgrenzen worden elk jaar op 1 januari aangepast. Per 1 januari 2026 zijn ze verhoogd met 3,65 procent, op basis van de inflatie. Volgens Volkshuisvesting Nederland en de Huurcommissie gelden voor zelfstandige woningen met een huurcontract dat start op of na 1 januari 2026 deze grenzen:
| Segment | Punten | Huurprijs bij de start van het contract |
|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 punten | tot en met € 932,93 per maand |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 punten | boven € 932,93, tot en met € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 punten of meer | boven € 1.228,07 |
Het bedrag van € 1.228,07 is de maximale huur bij 186 punten. Dat is ook de liberalisatiegrens voor zelfstandige woningen. Of een contract geliberaliseerd is, hangt af van de huur bij de start van het contract, niet van de huur van vandaag.
Wanneer valt een woning onder middenhuur?
De Huurcommissie noemt twee voorwaarden. Het huurcontract is nieuw en afgesloten op of na 1 juli 2024. En de woning heeft 144 tot en met 186 punten. Is aan beide voorwaarden voldaan, dan geldt een maximale huur, net als bij sociale huur. Een contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, valt dus niet onder de nieuwe middenhuurregels. Bij een nieuwe huurder begin je wel opnieuw.
Wat telt mee in de punten
De punten komen uit onder meer de oppervlakte, de keuken en het sanitair, de WOZ-waarde, het energielabel en de buitenruimte. Met de Wet betaalbare huur zijn een aantal onderdelen aangepast:
- Energielabel. Betere labels krijgen meer punten. Labels E, F en G geven minpunten. Voor woningen groter dan 40 m² is dat 4 minpunten bij label E, 9 bij label F en 15 bij label G. Monumenten krijgen geen minpunten voor deze labels.
- WOZ-waarde. Vanaf 187 punten telt de WOZ-waarde voor maximaal 33 procent mee. Valt een woning daardoor terug in het gereguleerde deel, dan worden de punten afgetopt op 186.
- Buitenruimte. Een eigen buitenruimte geeft 2 punten plus 0,35 punt per m². Gedeelde buitenruimte telt nu ook mee: 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van mag maken.
- Monumenten. Bij een rijksmonument geldt voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 een opslag van maximaal 35 procent op de maximale huur. Bij provinciale en gemeentelijke monumenten is dat maximaal 15 procent.
- Nieuwbouw. Nieuwe middenhuurwoningen krijgen 20 jaar lang een opslag van 10 procent op de maximale huur. Voorwaarde is dat de woning na 1 juli 2024 in gebruik is genomen en dat de bouw vóór 1 januari 2028 is gestart.
Wat je moet vastleggen
Alle verhuurders zijn sinds 1 januari 2025 verplicht om de huurder een puntentelling van de woning te geven. Dat kan als bijlage bij het huurcontract. Je kunt de telling maken met de Huurprijscheck van de Huurcommissie en de pdf meesturen.
Gemeenten mogen sinds 1 januari 2025 handhaven op de maximale huurprijzen. Ze bepalen zelf hoe, en mogen waarschuwingen en boetes gebruiken. Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie. Krijgt de huurder gelijk, dan betaal je als verhuurder hogere leges. Volgens de Huurcommissie stijgt het tarief voor verhuurders dan naar € 500, en wordt het hoger als je binnen drie jaar vaker ongelijk krijgt.
Huurverhoging in 2026
De Rijksoverheid heeft de maximale huurverhogingen voor 2026 vastgesteld:
- Middenhuur: maximaal 6,1 procent, vanaf 1 januari 2026.
- Vrije sector: maximaal 4,4 procent.
- Sociale huur: maximaal 4,1 procent, vanaf 1 juli 2026.
Dit zijn maxima. Je mag ook minder verhogen, en je mag de huur maar één keer per jaar verhogen.
Wat er nog verandert
In juni 2026 meldde de minister drie aanpassingen van het WWS, met als doel 1 januari 2027. Er komt een prijsopslag voor woningen waarop de WOZ-cap van toepassing is. De WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten gaat zwaarder tellen. En de 5 minpunten voor het helemaal ontbreken van buitenruimte vervallen. De voorstellen liggen bij de Raad van State voor advies. Ook wil de minister de nieuwbouwopslag verlengen voor projecten die starten tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032. De evaluatie van de Wet betaalbare huur komt uiterlijk 1 juli 2027.
Vuistregel: maak de puntentelling voordat je de huurprijs in een advertentie zet, niet erna. Zo weet je vooraf in welk segment de woning valt.
Stappenplan voor een nieuwe verhuur
- Controleer of het energielabel nog geldig is. Het label telt mee in de punten.
- Maak een puntentelling met de Huurprijscheck en bewaar de pdf.
- Bepaal het segment: sociaal, midden of vrij.
- Stel de huur vast binnen de maximale huur die bij de punten hoort.
- Voeg de puntentelling als bijlage toe aan het huurcontract.
- Reken opnieuw na een verbouwing of een nieuw energielabel.
Hoe Blokscout helpt
In de Beheer-module van Blokscout doe je per woning een WWS-puntencheck. Je ziet een indicatie of de woning sociaal, midden of vrij valt en welke maximale huur daarbij hoort. Het blijft een indicatie: de officiële telling is die van de Huurcommissie. Huurverhogingen zet je in hetzelfde dossier klaar. Probeer het 14 dagen gratis.