Box 3 verhuur of vastgoed bv: belasting en boekhouding verhuurder
Hoe wordt verhuur belast: box 3 of een bv?
Een privé verhuurde woning valt meestal in box 3: in 2026 geldt een fictief rendement van 6 procent over de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio, belast tegen 36 procent. In een bv betaal je vennootschapsbelasting over de werkelijke winst en box 2 bij uitdelen; woningen inbrengen kost in principe overdrachtsbelasting. Het nieuwe box 3-stelsel voor 2028 is in oktober 2026 nog niet aangenomen door de Eerste Kamer.
Verhuur je woningen privé of via een bv? Dan bepaalt die keuze hoe je belasting betaalt en welke administratie je nodig hebt. Dit is de stand van oktober 2026.
Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen en vraag een fiscalist voor jouw situatie.
In dit artikel lees je hoe box 3 werkt voor een verhuurde woning in 2026, wanneer het werkelijke rendement lager uitvalt, wat er voor 2028 op tafel ligt en wat vaststaat. Daarna gaan we in op box 1, de vastgoed bv en btw. We sluiten af met de administratie die je per pand bijhoudt.
Box 3 verhuur in 2026: zo werkt het
Heb je een woning privé en verhuur je die, dan valt die meestal in box 3. Je geeft dan niet de huur op, maar de waarde van de woning op 1 januari. De Belastingdienst rekent daar een vast (fictief) rendement over. Dit zijn de cijfers voor 2026 volgens de Belastingdienst:
| Onderdeel | 2026 | Status |
|---|---|---|
| Rendement beleggingen en andere bezittingen (hier valt een verhuurde woning onder) | 6,00% | staat vast |
| Rendement banktegoeden | 1,28% | voorlopig |
| Rendement schulden | 2,70% | voorlopig |
| Tarief over het rendement | 36% | staat vast |
| Heffingsvrij vermogen | € 59.357 per persoon | staat vast |
| Drempel voor schulden | € 3.800 per persoon | staat vast |
De percentages voor banktegoeden en schulden stelt de Belastingdienst begin 2027 definitief vast.
Waardering: WOZ maal leegwaarderatio
Voor een verhuurde woning met huurbescherming hoef je niet de volle WOZ-waarde op te geven. Je neemt de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar ervoor en vermenigvuldigt die met de leegwaarderatio. Die ratio hangt af van de jaarhuur (kale maandhuur aan het begin van het jaar maal 12) als percentage van de WOZ-waarde. De tabel voor 2023 tot en met 2026:
| Jaarhuur als % van WOZ | Waarde als % van WOZ |
|---|---|
| meer dan 0% tot en met 1% | 73% |
| meer dan 1% tot en met 2% | 79% |
| meer dan 2% tot en met 3% | 84% |
| meer dan 3% tot en met 4% | 90% |
| meer dan 4% tot en met 5% | 95% |
| meer dan 5% | 100% |
Let op drie punten uit de uitleg van de Belastingdienst:
- Verhuur je aan familie tegen een lagere huur dan aan een vreemde, dan geldt sinds 2023 100%.
- Zonder huurbescherming (bijvoorbeeld een vakantiewoning) gebruik je de tabel niet.
- Verhuur je een zelfstandig deel van een groter pand dat je niet los kunt verkopen zonder splitsing, dan ga je uit van de WOZ-waarde van dat deel min € 20.000.
Tegenbewijs: als je echte rendement lager is
Was je werkelijke rendement lager dan het fictieve, dan mag je dat aantonen. Vanaf belastingjaar 2025 doe je dat in de aangifte; voor 2024 en eerder met een apart formulier. Het werkelijke rendement is de huur plus de waardeverandering van je bezit. Volgens de Belastingdienst mag je kosten zoals onderhoud niet aftrekken. Twee uitzonderingen: rente op box 3-schulden, en investeringen die de WOZ-waarde verhogen, mits je die bij de gemeente hebt gemeld. Er geldt dan geen heffingsvrij vermogen. De Belastingdienst rekent met het laagste van beide bedragen.
Voor verhuurders met stijgende woningwaarden is het werkelijke rendement vaak niet lager. Reken het dus eerst door voordat je er tijd in steekt. Hulp bij rekenen vind je in rendement van een beleggingspand berekenen.
Box 3 vanaf 2028: wat staat vast en wat niet
Dit is de stand op 19 oktober 2026:
- Staat vast: de Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 aan op 12 februari 2026.
- Nog niet besloten: de Eerste Kamer heeft niet gestemd. Zij wacht op een aanpassing (novelle). Het kabinet vroeg op 2 oktober 2026 spoedadvies aan de Raad van State; dat advies wordt eind oktober verwacht, meldt de Eerste Kamer.
- Voorstel voor vastgoed: volgens de Rijksoverheid wordt huur dan elk jaar belast, en mag je kosten zoals onderhoud aftrekken. De waardestijging van een verhuurde woning wordt pas belast als je die realiseert, bijvoorbeeld bij verkoop (vermogenswinstbelasting). Voor bijvoorbeeld aandelen gold in het oorspronkelijke voorstel juist een jaarlijkse heffing over de waardestijging (vermogensaanwasbelasting).
- Nog open: het kabinet wil volgens de Eerste Kamer per 2028 ook financiële instrumenten onder de vermogenswinstbelasting brengen. Details volgen pas na het advies van de Raad van State.
Plan dus nog niet op de 2028-regels. Bewaar wel nu al per pand de aankoopprijs, aankoopkosten en grote investeringen. Die heb je nodig om later een winst bij verkoop te berekenen.
Box 1: als verhuur werk of een onderneming is
Verhuur valt niet altijd in box 3. Lever je extra diensten, zoals schoonmaak, ontbijt of actief beheer met veel uren, dan kan het resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming zijn. Dan vallen huur en kosten in box 1 en betaal je over de winst het box 1-tarief. Waar de grens ligt, hangt af van hoeveel werk je doet en wat je ervan verwacht. Dit verschilt per situatie, dus laat het beoordelen door een fiscalist.
Vastgoed bv: tarieven en kosten
In een vastgoed bv betaalt de bv vennootschapsbelasting over de echte winst: huur min kosten, rente en afschrijving. De tarieven voor 2026 zijn 19% over de eerste € 200.000 winst en 25,8% daarboven. Keert de bv dividend uit aan jou als aandeelhouder (5% of meer), dan betaal je in box 2 in 2026 24,5% tot € 68.843 en 31% daarboven, volgens de Belastingdienst.
Breng je woningen die je al privé hebt in een bv in, dan koopt de bv ze van jou. Daarover is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd. Sinds 1 januari 2026 is dat 8% voor woningen die de koper niet zelf bewoont, en 10,4% voor andere panden. Een vrijstelling bestaat alleen als je een onderneming in een bv omzet en aan strikte voorwaarden voldoet, zoals het voortzetten van de onderneming. Box 3-verhuur is meestal geen onderneming. Een bv kost verder geld aan oprichting, jaarrekening en aangiften. Laat dus eerst uitrekenen of het per saldo loont. Meer over de aankoop zelf lees je in beleggingspand kopen in 2027.
Btw bij verhuur
Verhuur van woonruimte is vrijgesteld van btw. Je rekent dan geen btw en je krijgt btw op kosten ook niet terug. Bij commerciële ruimte, zoals een winkel of kantoor, kun je samen met de huurder kiezen voor belaste verhuur. De huurder moet het pand dan voor minstens 90% (in sommige sectoren 70%) gebruiken voor activiteiten met recht op btw-aftrek. Voor woningen kan dit niet. De voorwaarden staan bij de Belastingdienst.
Vuistregel: houd de cijfers per pand bij alsof je al werkelijk rendement betaalt. Dan kun je in elk systeem, box 3, box 1 of bv, direct aangifte doen.
Welke administratie je bijhoudt
Ook in box 3 is een goede administratie nodig: voor tegenbewijs, voor de servicekosten en straks voor de winst bij verkoop. Houd per pand bij:
- alle huurontvangsten per huurder en per maand, met achterstanden;
- alle kosten met factuur: onderhoud, verzekering, VvE, belastingen, beheer;
- aankoopakte, aankoopkosten en grote investeringen (met melding aan de gemeente als de WOZ-waarde stijgt);
- WOZ-beschikkingen en huurcontracten met de huur op 1 januari;
- leningen en rente per pand.
Ondernemers bewaren hun administratie 7 jaar. Gegevens over onroerende zaken bewaar je voor de btw 10 jaar, zegt de Belastingdienst. Wil je zeker zijn, bewaar alles per pand minstens zo lang als je het pand hebt, plus 7 jaar.
Een simpel rekeningschema per pand
| Nummer | Rekening | Voorbeeld |
|---|---|---|
| 8000 | Huuropbrengst kaal | maandhuur per huurder |
| 8100 | Ontvangen servicekosten | voorschotten |
| 4000 | Onderhoud en reparaties | loodgieter, schilder |
| 4100 | Verzekeringen | opstalverzekering |
| 4200 | Belastingen en heffingen | OZB, waterschap |
| 4300 | VvE-bijdragen | maandbijdrage |
| 4400 | Beheer en administratie | beheerder, software |
| 4500 | Servicekosten betaald | energie gemeenschappelijke ruimte |
| 7000 | Rente en financiering | hypotheekrente |
| 0100 | Pand: aankoop en investeringen | koopsom, overdrachtsbelasting, verbouwing |
Geef elk pand een eigen kostenplaats of eigen code, zodat je per pand een uitkomst ziet. Voor de servicekosten lees je meer in de servicekostenafrekening.
Stappenplan
- Zet per pand de WOZ-waarde, de huur op 1 januari en de leegwaarderatio op een rij.
- Bereken je box 3-inkomen met de cijfers van 2026.
- Bereken ook je werkelijke rendement. Is dat lager, kies dan voor tegenbewijs in de aangifte.
- Check of je verhuur onder box 1 kan vallen door extra diensten of veel werk.
- Overweeg je een bv, laat dan eerst vpb, box 2, overdrachtsbelasting en vaste kosten doorrekenen.
- Richt een rekeningschema per pand in en boek elke maand huur en kosten.
- Bewaar akten, facturen en WOZ-beschikkingen per pand, minstens 7 jaar en voor vastgoed 10 jaar.
- Volg in november en december het advies van de Raad van State en de stemming in de Eerste Kamer.
Zo doe je dit in Blokscout
Met de Beheer-module van Blokscout importeer je je bankafschrift (CSV) en boek je de huur per huurder, met achterstanden per leeftijd. Facturen van onderhoud komen direct bij de kosten van het pand. Via de koppeling met je boekhouding (Moneybird, Exact Online, Twinfield, e-Boekhouden of export) en de rapportage per pand heeft je fiscalist de cijfers per jaar klaar. Probeer het 14 dagen gratis.