Rendement beleggingspand berekenen: BAR, NAR en cashflow
Hoe bereken je het rendement van een beleggingspand?
Het bruto aanvangsrendement (BAR) is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Het netto aanvangsrendement (NAR) is de jaarhuur min de exploitatiekosten, gedeeld door koopprijs plus kosten koper. Vergelijk panden op de NAR en reken met de laagste van de huidige huur en de maximale huur volgens het WWS.
Een beleggingspand lijkt vaak meer op te leveren dan het doet. Zo reken je stap voor stap van bruto huur naar netto rendement en cashflow, met een uitgewerkt voorbeeld.
Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen.
Wie een beleggingspand bekijkt, krijgt vaak één getal te zien: het bruto rendement. Dat getal zegt weinig. In dit artikel leer je het verschil tussen BAR en NAR, welke kosten je meetelt, hoe je de cashflow na financiering uitrekent en waarom de maximale huur volgens het WWS je inkomsten begrenst. Aan het eind staat een volledig rekenvoorbeeld met ronde getallen.
BAR en NAR: de twee basisgetallen
BAR staat voor bruto aanvangsrendement. Je deelt de jaarhuur door de koopprijs. Kosten tellen niet mee. Makelaars gebruiken de BAR om panden snel te vergelijken.
NAR staat voor netto aanvangsrendement. Je trekt eerst de exploitatiekosten van de huur af. Dat is het netto bedrijfsresultaat, in het Engels NOI (net operating income). Dat deel je door de totale investering: de koopprijs plus de kosten koper.
- BAR = jaarhuur / koopprijs
- NOI = jaarhuur min exploitatiekosten
- NAR = NOI / (koopprijs + kosten koper)
Het verschil tussen BAR en NAR is bij woningen vaak groot. Vergelijk panden daarom altijd op de NAR.
Kosten koper
De grootste post is de overdrachtsbelasting. Voor een woning waar je zelf niet woont is het tarief per 1 januari 2026 8%. Voor een niet-woning, zoals een kantoor of winkel, is het 10,4%. Zie de tarieven bij de Belastingdienst. Het kabinet stelt voor het woningtarief per 1 januari 2027 te verlagen naar 7%. Dat is nog een voorstel: de Kamers stemmen in november en december 2026.
Daarnaast betaal je de notaris voor de akte van levering, de inschrijving bij het Kadaster, een taxatie (vaak verplicht voor de bank), een bouwkundige keuring en eventueel een makelaar en advieskosten voor de financiering. Vraag offertes; de bedragen verschillen per partij. Wat je moet controleren voordat je biedt, lees je in beleggingspand kopen in 2027.
Exploitatiekosten
Dit zijn de jaarlijkse kosten van eigenaar zijn. Zet ze per post op een rij:
- Onderhoud: klein onderhoud, mutatieonderhoud bij een nieuwe huurder en een reservering voor groot onderhoud.
- Beheer: een beheerder, of je eigen tijd als je het zelf doet. Zie vastgoedbeheer zelf doen of uitbesteden.
- Verzekering: opstalverzekering, of bij een gesplitst pand de verzekering via de VvE.
- OZB eigenaar: de gemeente heft de onroerendezaakbelasting op basis van de WOZ-waarde. Het tarief verschilt per gemeente en wordt elk jaar vastgesteld. Zie de uitleg over de WOZ-waarde bij de Rijksoverheid en kijk voor het tarief op de site van je gemeente.
- VvE-bijdrage: alleen bij een gesplitst pand. Kijk ook naar het reservefonds.
- Leegstand en huurderving: een paar procent van de huur voor wisselingen en achterstand.
- Overig: keuringen, administratie, bankkosten, rioolheffing en waterschap voor zover voor de eigenaar.
Servicekosten die je doorberekent zijn geen inkomsten. Die verreken je met de huurder. Zie servicekostenafrekening voor verhuurders.
De maximale huur is je plafond
Sinds de Wet betaalbare huur geldt het woningwaarderingsstelsel voor woningen tot en met 186 punten. De punten bepalen de maximale huur. Per 1 januari 2026 is de grens bij 186 punten € 1.228,07 per maand, en voor 2027 noemt de overheid € 1.263,32 (zie de maximale huurprijsgrenzen). Rekent een verkoper met een hogere huur, dan klopt de BAR niet. Reken per woning de punten uit met de Huurprijscheck van de Huurcommissie en gebruik de laagste van twee: de huidige huur of de maximale huur. Meer over de punten in Wet betaalbare huur en WWS.
Rekenvoorbeeld
Let op: dit is een voorbeeld met verzonnen, ronde getallen. Het laat de methode zien, niet wat een echt pand oplevert.
Stel: je koopt een niet-gesplitst pand met 4 woningen voor € 1.000.000. Volgens de puntentelling is de maximale huur € 1.100 per woning per maand, en de huurders betalen precies dat.
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Huur: 4 x € 1.100 x 12 | € 52.800 |
| Onderhoud (incl. reservering) | - € 6.000 |
| Beheer | - € 3.200 |
| Verzekering | - € 1.800 |
| OZB eigenaar | - € 1.500 |
| VvE (niet gesplitst) | € 0 |
| Leegstand en huurderving (circa 2%) | - € 1.100 |
| Overig (keuringen, administratie) | - € 1.000 |
| NOI | € 38.200 |
Kosten koper in dit voorbeeld: overdrachtsbelasting 8% = € 80.000, notaris en Kadaster € 3.000, taxatie € 2.000, bouwkundige keuring € 1.500. Samen € 86.500. De totale investering is dan € 1.086.500.
- BAR = € 52.800 / € 1.000.000 = 5,3%
- NAR = € 38.200 / € 1.086.500 = 3,5%
Cashflow na financiering. Stel dat je € 600.000 leent tegen 4,5% rente, alleen rente (voorbeeld). Dat is € 27.000 rente per jaar. De cashflow voor belasting is € 38.200 min € 27.000 = € 11.200. Je eigen inbreng is € 1.086.500 min € 600.000 = € 486.500. Het rendement op je eigen geld is dan 2,3%. Moet je ook aflossen, dan gaat de aflossing nog van je cashflow af, al bouw je daarmee wel vermogen op. Belasting (box 3 of vennootschapsbelasting) zit niet in dit voorbeeld. Zie boekhouding voor verhuurders: box 3 of bv.
Gevoeligheid: wat als het tegenzit?
Verander één getal tegelijk en kijk wat er gebeurt. Zelfde voorbeeld:
| Scenario | NOI | NAR | Cashflow |
|---|---|---|---|
| Basis | € 38.200 | 3,5% | € 11.200 |
| Huur 5% lager (lagere puntentelling) | € 35.560 | 3,3% | € 8.560 |
| Kosten 20% hoger | € 35.280 | 3,2% | € 8.280 |
| Rente 5,5% in plaats van 4,5% | € 38.200 | 3,5% | € 5.200 |
| Overdrachtsbelasting 7% (als het voorstel wet wordt) | € 38.200 | 3,5% | € 11.200 |
Bij 7% overdrachtsbelasting daalt de investering met € 10.000. De NAR gaat dan van 3,52% naar 3,55%: weinig verschil per jaar, wel € 10.000 minder eigen geld bij de start. De rente en de huur hebben veel meer effect op je cashflow. Denk ook aan label D in 2029: de kosten van verduurzaming horen in je investering, zie energielabel verhuurwoning 2029.
Vuistregel: vergelijk panden op NAR en cashflow, met de maximale huur volgens de punten als inkomsten. Een hoge BAR zegt pas iets als de kosten en de huurgrens kloppen.
Stappenplan
- Vraag de huurlijst op en maak per woning een puntentelling.
- Neem per woning de laagste van huidige huur en maximale huur.
- Bereken de BAR alleen als eerste filter.
- Zet alle exploitatiekosten op een rij en bereken de NOI.
- Tel de kosten koper op bij de koopprijs, met het juiste tarief overdrachtsbelasting voor het jaar van levering.
- Bereken de NAR.
- Trek rente en aflossing af voor de cashflow en deel door je eigen inbreng.
- Reken minstens drie tegenvallers door: lagere huur, hogere kosten, hogere rente.
- Bepaal je maximale bod pas daarna.
Zo doe je dit in Blokscout
Met de WWS-puntencheck maak je per woning een indicatie van de maximale huur; de officiële telling is die van de Huurcommissie. Na de aankoop toont de rapportage per maand, kwartaal of jaar de NOI en het rendement op koopprijs of WOZ, en met de begroting zie je per gebouw de begrote tegen de werkelijke kosten. Probeer het 14 dagen gratis.