Beleggingspand kopen in 2027: regels, kosten en checklist

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen.

Een beleggingspand kopen is in 2027 iets anders dan vijf jaar geleden. De overdrachtsbelasting is lager geworden, maar de huur van veel woningen is aan een maximum gebonden. Huurcontracten zijn in principe voor onbepaalde tijd. En er komt een eis voor het energielabel. In dit artikel lees je wat vaststaat, wat nog een voorstel is (stand oktober 2026) en wat je controleert voordat je een bod doet.

Overdrachtsbelasting: 8% nu, 7% voorgesteld voor 2027

Koop je een woning waar je zelf niet gaat wonen, dan betaal je overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2026 is dat tarief verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat geldt voor verhuur, belegging, een tweede woning of een vakantiewoning. Voor een niet-woning, zoals een kantoor, winkel of bedrijfspand, blijft het 10,4%. Je ziet de tarieven in de tabel van de Belastingdienst.

Voor 2027 stelt het kabinet een verdere verlaging voor: van 8% naar 7% per 1 januari 2027. Dit staat in het Belastingplan 2027. Het is nog geen wet. De Tweede Kamer en de Eerste Kamer stemmen er in november en december over, zie de uitleg van de Rijksoverheid.

Situatie	2026 (staat vast)	2027 (voorstel)
Woning, niet zelf bewonen (verhuur, belegging)	8%	7%
Niet-woning (kantoor, winkel, bedrijfspand)	10,4%	10,4%
Woning, zelf bewonen	2%	2%

Let op twee dingen. Het moment van de levering bij de notaris telt, niet de datum van het koopcontract. En bij een gemengd pand, bijvoorbeeld een winkel met woningen erboven, kan voor elk deel een ander tarief gelden. Laat de notaris dat vooraf uitrekenen. Een rekenvoorbeeld voor de totale kosten koper vind je in rendement van een beleggingspand berekenen.

Wet betaalbare huur: het plafond op je inkomsten

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is daardoor verplicht voor woningen tot en met 186 punten. De punten bepalen de maximale huur. Sinds 1 januari 2025 kan de gemeente optreden als een verhuurder te veel vraagt.

De grens bij 186 punten is per 1 januari 2026 € 1.228,07 per maand. Voor 2027 noemt de overheid € 1.263,32, zie de maximale huurprijsgrenzen. Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector.

Wat betekent dit voor de koop? Een woning met 150 punten levert nooit meer op dan de maximale huur bij 150 punten, ook al is de markthuur hoger. De waarde van het pand volgt dus voor een groot deel uit de punten. Reken daarom eerst de punten uit en pas daarna de prijs. Dat kan met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Bij elk nieuw huurcontract moet je sinds 1 januari 2025 een puntentelling meegeven. Meer over de punten lees je in ons artikel over de Wet betaalbare huur en het WWS.

Koop je een verhuurd pand, vraag dan de huidige huren op. Zit een huur boven het maximum, dan kan de huurder die laten toetsen. Reken in je bod met de huur die de punten toestaan, niet met de huur die in het contract staat.

Wet vaste huurcontracten

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Dat staat in de Wet vaste huurcontracten. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor bepaalde groepen, zoals studenten. Tijdelijke contracten van voor die datum lopen door tot de einddatum. Worden ze verlengd, dan worden ze vast.

Voor jou als koper betekent dit: reken niet op snelle wisseling van huurders. Een verhuurd pand blijft vaak lang verhuurd, tegen de huur die er nu staat plus de jaarlijkse verhoging. Wil je weten welke uitzonderingen er zijn, lees dan de regels voor een tijdelijk huurcontract.

Energielabel D in 2029 (ontwerp)

Het kabinet wil dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk op 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Het ontwerpbesluit ging op 10 juli 2026 naar de Tweede en Eerste Kamer, zie het bericht van de Rijksoverheid. Daarna volgt advies van de Raad van State. Het kabinet wil de regel eind 2026 in het Besluit bouwwerken leefomgeving opnemen. Het is dus nog niet definitief, maar de richting is duidelijk.

Koop je een pand met slechte labels, reken dan de verduurzaming mee in je bod. Voor particuliere verhuurders bestaat de SVOH-subsidie, tot € 15.000 per woning. Meer in energielabel voor je verhuurwoning in 2029.

Opkoopbescherming in sommige gemeenten

Sommige gemeenten verbieden dat je een goedkopere of middeldure koopwoning koopt om te verhuren. Volgens de Rijksoverheid hebben ongeveer 70 gemeenten deze regeling gebruikt sinds 2022. In Amsterdam moet je zo'n woning eerst vier jaar zelf bewonen. Een woning die bij de overdracht al minstens zes maanden verhuurd is, valt er meestal buiten.

Op 15 oktober 2026 kondigde de minister aan dat de regeling smaller wordt: alleen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat en alleen voor woningen met een WOZ-waarde tot het gemeentelijk gemiddelde. Dat is een voorstel; het wetsvoorstel gaat eind 2026 in consultatie. Tot die tijd gelden de regels van je gemeente. Zie ook de regels voor opkoopbescherming.

Financiering

Banken en andere geldverstrekkers stellen hun eigen eisen aan een beleggingshypotheek, zoals de verhouding tussen lening en waarde en de huur ten opzichte van de rente. Die eisen verschillen per partij en wij noemen hier geen vaste getallen. Vraag vroeg een indicatie, want de taxatie en de financieringsvoorwaarde in het koopcontract bepalen je planning.

Checklist voor je bod

• BAG: bouwjaar, oppervlakte en gebruiksdoel per verblijfsobject. Klopt het aantal woningen met wat de verkoper zegt?
• Kadaster: wie is eigenaar, zijn er hypotheken of beslagen? Bestel eigendomsinformatie. Zie ook eigenaar van een pand vinden.
• Splitsing: is het pand gesplitst in appartementsrechten of één geheel? Dat bepaalt of je later per woning kunt verkopen. Lees pand of appartementsrecht.
• Erfpacht: staat onder 'rechten' in de eigendomsinformatie. Vraag de voorwaarden, de canon en wanneer de periode afloopt.
• VvE: bij een gesplitst pand: de bijdrage, het reservefonds, het onderhoudsplan en de laatste notulen.
• Huurcontracten: per woning de huur, de startdatum, vast of tijdelijk, de puntentelling en eventuele huurachterstand.
• Energielabel: per woning. Ontbreekt een label, reken dan met de kosten van een label en mogelijke verduurzaming.
• Vergunningen: zijn splitsing, verbouw en verhuur vergund? Denk ook aan een verhuurvergunning of opkoopbescherming in je gemeente.
• Staat van onderhoud: laat een bouwkundige keuring doen en vraag naar de verplichte keuringen.

Vuistregel: reken je bod uit vanaf de maximale huur volgens de punten en de kosten van label D, niet vanaf de vraagprijs of de huur in het contract.

Stappenplan

1. Zoek panden die passen bij je strategie: complete panden, gesplitst of niet, in welke gemeenten.
2. Check of de gemeente opkoopbescherming of een verhuurvergunning heeft.
3. Vraag huurlijst, contracten, labels en VvE-stukken op bij de verkoper.
4. Maak per woning een puntentelling en bepaal de maximale huur.
5. Bestel eigendomsinformatie bij het Kadaster en controleer erfpacht en beslagen.
6. Reken het rendement uit met 8% overdrachtsbelasting, en met 7% als de levering in 2027 valt en het voorstel wet wordt.
7. Vraag een financieringsindicatie en neem een financieringsvoorbehoud op.
8. Laat de notaris het tarief en de akte controleren voor de levering.

Zo doe je dit in Blokscout

In Blokscout zie je elk gebouw in Nederland uit de BAG op een kaart en in een lijst, met filters. In Amsterdam zie je per gebouw of het gesplitst is. Je vraagt de eigenaar op via het Kadaster en volgt je gesprekken in een pipeline van 12 stappen. Met de WWS-puntencheck maak je een indicatie van de maximale huur; de officiële telling is die van de Huurcommissie. Probeer het 14 dagen gratis.