Opkoopbescherming: regels, WOZ-grenzen en uitzonderingen in 2026
Wat is opkoopbescherming?
Met opkoopbescherming kan een gemeente verbieden dat je een gekochte woning onder een WOZ-grens binnen vier jaar verhuurt zonder vergunning. Ongeveer 70 gemeenten gebruiken de regel, elk met een eigen grens en gebied. Uitzonderingen zijn onder meer verhuur aan familie in de eerste of tweede graad en een woning die bij een bedrijfsruimte hoort.
In veel gemeenten mag je een gekochte woning onder een WOZ-grens vier jaar niet zomaar verhuren. Zo werkt de opkoopbescherming en zo check je het vóór je bod.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen; controleer de actuele stand bij de genoemde bronnen.
In dit artikel lees je wat de opkoopbescherming is, welke uitzonderingen er zijn, welke grenzen enkele grote gemeenten hanteren en wat een overtreding kost. Ook lees je wat het betekent als je een heel pand koopt in plaats van één appartement, en hoe je het controleert voordat je een bod doet. De stand is van oktober 2026.
Wat is opkoopbescherming?
De opkoopbescherming staat in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014, artikel 41. Een gemeente mag in haar huisvestingsverordening gebieden en soorten woningen aanwijzen. Koop je daar een bestaande woning, dan mag je die binnen vier jaar na inschrijving van de akte bij het Kadaster niet in gebruik geven aan een ander zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Verhuren valt daaronder.
De wet stelt grenzen aan wat een gemeente mag aanwijzen:
- alleen goedkope en middeldure koopwoningen; de gemeente legt de grens vast als WOZ-waarde;
- alleen woningen die bij de levering vrij van huur waren, of korter dan zes maanden verhuurd, of verhuurd met vergunning;
- alleen leveringen die zijn ingeschreven nadat de regel in die gemeente gold.
Koop je een woning met een zittende huurder die er al langer dan zes maanden woont, dan valt die levering dus meestal niet onder de regel. Controleer dat wel bij de gemeente. De regeling bestaat sinds 2022. Volgens de Rijksoverheid gebruiken ongeveer 70 gemeenten haar.
Uitzonderingen: wanneer je toch mag verhuren
De wet noemt drie gevallen waarin de gemeente de vergunning in ieder geval verleent (artikel 41, derde lid):
- Verhuur aan iemand die familie is in de eerste of tweede graad, zoals ouders, kinderen, broers of zussen, of aangetrouwde familie in die graden.
- Tijdelijke verhuur door een eigenaar die er na de levering minstens 12 maanden zelf heeft gewoond, voor maximaal 12 maanden en niet aan toeristen.
- Een woning die onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
Daarnaast mag de gemeenteraad het college de bevoegdheid geven om ontheffing te verlenen. Gemeenten vullen dat verschillend in. Rotterdam noemt bijvoorbeeld marktpartijen met een samenwerkingsovereenkomst en gecertificeerde zorgaanbieders. Den Haag noemt woningcorporaties en een cluster van minstens 10 woonruimten in één wooncomplex. Utrecht noemt verhuur die volgens het college zwaarder weegt dan de opkoopbescherming. Er is dus geen landelijke uitzondering voor "bedrijfsmatige" verhuur. Dat hangt af van de verordening van je gemeente.
De vergunning kan alleen de eigenaar aanvragen. De gemeente beslist binnen acht weken, en mag dat één keer met maximaal zes weken verlengen.
WOZ-grenzen in vier grote gemeenten
Elke gemeente kiest haar eigen grens en gebied. Deze cijfers hebben we op 19 oktober 2026 op de sites van de gemeenten gecontroleerd:
| Gemeente | WOZ-grens | Gebied | Bron |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | WOZ-grens per jaar, zie de actuele grens op de site van de gemeente | alle koopwoningen onder de grens | amsterdam.nl |
| Rotterdam | tot € 470.000 | 16 wijken | rotterdam.nl |
| Den Haag | tot en met € 470.000 (2026) | zie de gemeente | denhaag.nl |
| Utrecht | € 686.000 voor leveringen van 1 juli 2026 tot en met 30 juni 2027 | zie de gemeente | utrecht.nl |
Amsterdam kijkt naar de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar vóór de levering, en de datum van levering is de datum waarop de akte bij het Kadaster is ingeschreven. In Utrecht geldt de regel niet voor nieuwbouw die voor het eerst wordt bewoond. Grenzen wijzigen vaak per 1 januari of per 1 juli. Kijk dus altijd naar de grens die geldt op de dag van levering, niet op de dag van je bod.
Boetes en kosten
De wet laat de gemeente een bestuurlijke boete opleggen tot het maximum van de vierde categorie, en de vijfde categorie bij herhaling binnen vier jaar. Het bedrag staat in de verordening van de gemeente. Voorbeelden:
- Rotterdam: € 21.750 voor verhuren zonder vergunning.
- Den Haag: € 10.000 of meer, oplopend tot € 40.000 per overtreding.
- Utrecht: een boete, en mogelijk mag je de woning niet meer aan anderen verhuren, zodat je er zelf moet wonen of moet verkopen.
Ook de aanvraag kost geld: in Den Haag € 352,65 en in Utrecht € 428,10 in 2026, ook als de vergunning wordt geweigerd.
Vuistregel: reken bij een woning onder de WOZ-grens met vier jaar zonder huurinkomsten, tenzij je zwart op wit hebt dat een uitzondering voor jou geldt.
Heel pand of één appartementsrecht?
De regel gaat over woonruimte, niet over het gebouw. Koop je één appartementsrecht, dan kijkt de gemeente naar de WOZ-waarde van dat appartement. Kleine appartementen zitten in de grote steden vaak onder de grens.
Koop je een heel pand met meerdere woningen, dan heeft elke zelfstandige woning in de regel een eigen WOZ-waarde. Elke woning kan dan apart onder de opkoopbescherming vallen. Panden die al verhuurd zijn, vallen vaak buiten de regel door de zes-maandengrens. Panden die je leeg koopt, vaak niet. Sommige gemeenten hebben een ontheffing voor grotere complexen, zoals Den Haag vanaf 10 woonruimten. Vraag dit vooraf schriftelijk na. Ga je een pand later splitsen, lees dan ook pand of appartementsrecht en pand splitsen in Amsterdam.
Wat komt er aan: stand oktober 2026
Op 15 oktober 2026 meldde de Rijksoverheid dat de minister de regeling wil aanpassen na een evaluatie:
- Voorstel, nog geen wet: gemeenten mogen de opkoopbescherming dan inzetten in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, en moeten onderbouwen waarom.
- Voorstel, nog geen wet: de regel zou alleen gelden voor woningen met een WOZ-waarde tot het gemeentelijk gemiddelde.
- Nog niet bekend: wanneer dit ingaat en wat er met bestaande verordeningen gebeurt. Het wetsvoorstel gaat volgens de Rijksoverheid eind 2026 in consultatie.
Tot er een nieuwe wet is, gelden de huidige regels en de verordening van je gemeente. Meer over je plannen voor volgend jaar lees je in beleggingspand kopen in 2027.
Stappenplan
- Zoek op of de gemeente opkoopbescherming heeft. Kijk op de site van de gemeente en in de huisvestingsverordening, en noteer de datum waarop je keek.
- Check of het adres in een aangewezen gebied ligt (bijvoorbeeld de 16 wijken in Rotterdam).
- Zoek de WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket en vergelijk die met de grens die geldt op de verwachte leverdatum.
- Vraag de verkoper of er een huurder is, sinds wanneer, en vraag het huurcontract op. Langer dan zes maanden verhuurd bij levering telt.
- Koop je een heel pand, check dan per woning de WOZ-waarde en vraag of er een ontheffing voor complexen is.
- Twijfel je, neem dan een ontbindende voorwaarde voor de vergunning op in de koopovereenkomst.
- Vraag de vergunning direct na de levering aan, en verhuur pas als je hem hebt.
Zo doe je dit in Blokscout
In Blokscout zie je elk gebouw in Nederland uit de BAG, met filters en een kaart, zodat je per adres snel weet om hoeveel woningen het gaat. In Amsterdam zie je ook of een pand gesplitst is. Via de Kadaster-opvraging vind je de eigenaar en zet je het pand in je pipeline, met je notities over WOZ-grens en vergunning erbij. Probeer het 14 dagen gratis.